En el marco del programa de TeleElx “Día a Día”, distintos expertos participaron en una tertulia dedicada a analizar uno de los temas que más preocupa actualmente a ciudadanos y administraciones: el acceso a la vivienda en Elche.
El debate reunió a profesionales de distintos ámbitos vinculados al urbanismo, la arquitectura, el sector inmobilario y la financiación, con el objetivo de abordar desde una perspectiva técnica los factores que están influyendo en el mercado de la vivienda.
En esta ocasión, Manuel Romero, presidente del Instituto ICIE, fue invitado a participar en la tertulia para aportar una visión estructural sobre el problema de la vivienda, analizando sus causas y las posibles soluciones que podrían aplicarse para mejorar el acceso a la vivienda en la ciudad.
Durante el programa se abordaron cuestiones como el Plan Casa Fácil, la evolución de los precios de la vivienda, la disponibilidad de suelo para construir, los plazos administrativos para obtener licencias urbanísticas y los costes que influyen en el precio final de una vivienda.
El modelo Casa Fácil y su impacto en el acceso a la vivienda en Elche
Uno de los puntos centrales del debate fue el análisis del Plan “Casa Fácil”, una iniciativa impulsada por el Ayuntamiento de Elche a través de PIMESA con el objetivo de aumentar la oferta de vivienda protegida en el municipio.
El modelo se basa en un sistema de colaboración pública-privada. En este esquema, el Ayuntamiento activa suelo público disponible y adjudica su desarrollo a empresas constructoras que se encargan de levantar promociones de vivienda protegida.
A cambio, una parte de las viviendas construidas pasa a manos de PIMESA, que las destina principalmente a alquiler para jóvenes, mientras que el resto se comercializa como vivienda protegida con precios limitados.
El plan contempla al construcción de 240 viviendas, distribuidas en diferentes zonas del municipio. Una parte importante de estas viviendas se ubicará en el sector E-27, juntos al Hospital del Vinalopó, mientras que otras promociones se desarrollarán en zonas como Torrellano, Carrús o el Pla de Sant Josep.
En total, 48 viviendas pasarán a ser gestionadas por PIMESA para alquiler joven, mientras que el resto se comercializarán como vivienda protegida con precios aproximados que se sitúan entre 176.000 y 208.000 euros, conforme a la normativa estatal.
Este tipo de iniciativas buscan incrementar la oferta de vivienda disponible, un elemento clave para mejorar el acceso a la vivienda en Elche.
Falta de suelo finalista: uno de los factores que limita el acceso a la vivienda en Elche
Durante su intervención, Manuel Romero explicó que el problema del acceso a la vivienda no puede analizarse únicamente desde el precio de las viviendas.
Según señalo, se trata de un problema estructural que depende de múltiples factores, entre ellos la disponibilidad de suelo, los costes de construcción, los plazos administrativos y la estructura fiscal del proceso inmobilario.
Uno de los factores más relevantes es la escasez de suelo finalista, es decir, suelo que ya dispone de todas las condiciones urbanísticas necesarias para iniciar la construcción de viviendas de forma inmediata.
Romero explicó que es importante diferenciar entre suelo clasificado en le planeamiento urbanístico y suelo realmente listo para edificar. Aunque el planeamiento puede prever futuros desarrollos urbanos, no todos los terrenos cuentan todavía con las infraestructuras o condiciones necesarias para iniciar nuevas promociones.
Cuando el suelo disponible para construir es limitado, la oferta de vivienda se reduce. Y cuenda la oferta es escasa mientras la demanda continúa creciendo, el resultado suele ser un incremento progresivo de los precios.
Desde esta perspectiva, iniciativas como el Plan Casa Fácil buscan activar suelo disponible para generar nueva oferta, algo que puede contribuir a mejorar el acceso a la vivienda en Elche.
Precio de la vivienda nueva y esfuerzo hipotecario en Elche
Otro de los aspectos analizados durante la tertulia fue el precio de la vivienda de obra nueva en Elche.
Actualmente, el precio puede variar según la zona, las características de la promoción o las calidades de construcción, situándose aproximadamente entre 1.500 y 2.500 euros por metro cuadrado.
En paralelo, el coste de construcción, sin incluir el suelo, se sitúa aproximadamente entre 1.100 y 1.600 euros por metro cuadrado, dependiendo de factores como los materiales utilizados o las exigencias normativas en materia de eficiencia energética y calidad constructiva.
Durante el debate también se planteó un ejemplo orientativo para ilustrar el esfuerzo económico que supone adquirir una vivienda.
Una vivienda con un precio aproximado de 190.000 euros, financiada al 80% mediante hipoteca, implicaría un préstamo cercano a 152.000 euros.
Con un plazo de 25 años y un tipo de interés aproximado del 3,5%, la cuota mensual podría situarse en torno a 760-820 euros.
Esta cifra permite plantear una cuestión relevante en el debate sobre el acceso a la vivienda en Elche: si una pareja joven puede asumir de forma sostenible una cuota hipotecaria de este nivel en función de sus ingresos.
Costes de construcción, fiscalidad y estructura del precio de la vivienda
El precio final de una vivienda es el resultado de una estructura de costes compleja en la que intervienen numerosos factores.
Entre ellos destacan:
- El precio del suelo
- Los costes técnicos de construcción
- Los honorarios profesionales
- Los gatos de comercialización
- Los impuestos y cargas administrativa
En el caso de la vivienda de obra nueva, se estima que aproximadamente entre el 28% y el 30% del precio final puede corresponder a impuestos y cargas administrativas acumuladas a lo largo de todo el proceso.
Estos costes aparecen en diferentes fases: adquisición del suelo, desarrollo de proyectos técnicos, construcción, licencias urbanísticas, actividad empresarial y transmisión final de la vivienda.
Por este motivo, varios expertos señalaron que cualquier estrategia destinada a mejorar el acceso a la vivienda en Elche debe analizar la estructura completa de costes del sector inmobiliario, no únicamente el precio final de venta.
Los plazos administrativos y su impacto en el acceso a la vivienda en Elche
Otro de los factores que influyen en el desarrollo de nuevas promociones es el tiempo necesario para obtener licencias urbanísticas.
En el caso de Elche, el tiempo medio para obtener una licencia de obra puede situarse aproximadamente entre ocho y diez meses, aunque este plazo puede ampliarse en determinados casos, como cuando los proyectos se desarrollan en zonas con protección patrimonial o arqueológica.
En otros municipios españoles los plazos pueden ser incluso mayores, llegando en alguna casos a uno o dos años.
Estos retrasos administrativos tienen un impacto directo en los costes del proyecto, ya que durante ese tiempo los promotores deben asumir gastos financieros mientras los precios de materiales, energía o mano de obra continúan evolucionando.
Por esta razón, durante el debate se destacó la importancia de mejorar la agilidad y previsibilidad de los procedimiento administrativos, un elemento que influye en el acceso a la vivienda en Elche.
Nuevos retos para la vivienda: infraestructuras y capacidad de la red eléctrica
Durante la tertulia también se mencionó un desafío emergente que comienza a afectar a determinados proyectos urbanísticos: la capacidad de la red eléctrica.
Recientemente se ha publicado un mapa nacional que muestra la disponibilidad de conexión en la red de transporte eléctrico. Según estos datos, únicamente alrededor del 25% de los puntos de la red alta tensión dispone actualmente de capacidad disponible para nuevas conexiones.
Esto no significa que exista escasez de electricidad, sino que en determinados puntos de la red la infraestructura está cerca de su capacidad máxima, lo que puede limitar nuevas conexiones.
En términos urbanísticos, este factor puede convertirse en un nuevo cuello de botella para el desarrollo de proyectos de vivienda, ya que no basta con aprobar nuevas promociones si posteriormente no existe capacidad suficiente en la red para suministrar energía a esos edificios.
El acceso a la vivienda en Elche como reto estructural para el desarrollo de la ciudad
La tertulia emitida en el programa “Día a Día” de TeleElx puso de manifiesto que el acceso a la vivienda en Elche es un desafío complejo que depende de múltiples variables.
El aumento del número de hogares, la disponibilidad de suelo, los costes de construcción, la fiscalidad o los plazos administrativos son factores que influyen directamente en el funcionamiento del mercado inmobiliario.
Durante el programa, se subrayó que este tipo de problemas requiere soluciones estructurales sostenidas en el tiempo, basadas en el análisis completo del proceso de desarrollo de vivienda.
Iniciativas como el Plan Casa Fácil pueden contribuir a aumentar la oferta en determinados segmentos del mercado, pero los expertos coinciden en que mejorar el acceso a la vivienda en Elche exige una combinación de medidas que permitan movilizar suelo, agilizar procedimientos administrativos y revisar la estructura de costes que influye en el precio final de las viviendas.